Der Besitz von Immobilien gilt seit jeher als eine sehr sichere Kapitalanlage. Die eigenen vier Wände bieten eine besondere Form der Absicherung, schließlich hat man in Krisenzeiten stets die Möglichkeit, auf einen soliden Wert zurückgreifen zu können. Viele Verbraucher spielen außerdem mit dem Gedanken, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzen zu können. Sie wird quasi als Zweitimmobilie erworben. Häufig greifen darauf Familien zurück. Sie leben in einem Haus außerhalb der Stadt und streben die Wohnung als Domizil für das Alter an. Finanziert wird die Immobilie unter anderem durch Mieten. Wir gehen auf diesen Aspekt nun genauer ein.

Eigentumswohnung Grundriss

Eigentumswohnung Grundriss von BigStockPhoto

Können Sie sich das überhaupt leisten?

Die erste Frage, die Sie sich zu stellen haben, lautet: Reicht das Budget? Im Verlaufe des Artikels werden Sie noch häufiger lesen, dass mit Risiken zu kalkulieren ist. Fangen wir nun mit der Finanzierung an. Haben Sie beispielsweise noch eine bestehende Finanzierung für eine andere Immobilie, in der Sie beispielsweise aktuell leben, so mindert das die Bonität. Das wiederum hat zur Folge, dass die Konditionen für einen Kredit unattraktiver werden. Viele Immobilienexperten sind außerdem der Meinung, dass die Eigentumswohnung nicht die geeignete Form einer Kapitalanlage ist, vielmehr ist ein Ein- oder Mehrfamilienhaus zu empfehlen. Beachten Sie im Zuge dessen auch die Nebenkosten eines Kredits, wie etwa Steuern, Versicherungen oder Gebühren beim Notar. Auch diese Belange müssen finanziert werden. Im Endeffekt ist es wichtig, dass Sie über hohes Eigenkapital verfügen, das macht den Kredit günstiger.

Was macht die Finanzierung lukrativer?

Wir haben den Aspekt der Bonität bereits angesprochen. Ebenfalls zu beachten ist jedoch das Alter. Je jünger Sie als Käufer auftreten, umso mehr Jahre im Berufsleben haben Sie noch vor sich, was die Möglichkeit beschert, dass der Kredit langfristig und somit krisensicherer angelegt werden kann. Je älter Sie sind, umso schwieriger wird die Finanzierung. Wenn Sie das Objekt vermieten, haben Sie einen zusätzlichen finanziellen Rückhalt, der bei einer Bank sicher auf Zustimmung stößt. Deshalb kann getrost gesagt werden, dass eine gekaufte und anschließend vermietete Wohnung eine sehr rentable Kapitalanlage ist.

Wie steht es um die Steuern?

Wenn Sie die Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzen und in Zukunft womöglich verkaufen wollen, dann spielen auch Steuern mit hinein. Grundsätzlich ist es in Österreich so, dass bei einem gewinnbringenden Immobilienverkauf, also wenn der Verkaufspreis über dem Kaufpreis liegt, Steuern zu zahlen sind. Diese Steuer liegt bei 25 Prozent. Es gibt jedoch Ausnahmen. Beispielsweise dann, wenn Sie seit Erwerb und bis zum Zeitpunkt der Veräußerung mindestens zwei Jahre die Immobilie mit Hauptwohnsitz genutzt haben. Ebenfalls steuerbefreit ist der Verkauf dann, wenn Sie in den letzten zehn Jahren mindestens für fünf Jahre in der Immobilie mit Hauptwohnsitz gewohnt haben.

Wo liegen die Risiken bei Eigentumswohnungen als Kapitalanlagen?

Wir haben bisher viele positive Aspekte hervorgehoben. Gehen wir nun ein wenig auf die Risiken ein. Größtes Problem ist der Mietausfall, durch zahlungsunfähig Mieter oder die gefürchteten Mietnomaden. Abhängig vom Zustand der Immobilie können außerdem Kosten durch Reparaturen oder Baumängel anfallen. Doch auch vollkommen „normale“ Kosten, wie etwa die Verwaltung, müssen einberechnet werden. Des Weiteren gilt es, die Wohnung in Stand zu halten, was nicht unbedingt beim Mieter, sondern beim Vermieter liegt. Die Haltbarkeit einer Wohnung wird auf 80 Jahre bemessen. Wichtig ist deshalb, dass Sie beim Kauf die Substanz der Wohnung genau begutachten. Sind alsbald Arbeiten fällig, schmälert das die Rendite deutlich. Des Weiteren sind Standort und Lage enorm wichtig. Ihre Wohnung muss eine gewisse Attraktivität darstellen, um ansprechend vermietet werden zu können.

Zusammengefasst:

  • Können Sie sich das Vorhaben leisten?
  • Wie teuer wird die Finanzierung?
  • Welche Risiken müssen abgewogen werden?
  • Wie sind Substanz, Standort und Lage der Wohnung?
  • Weitgreifend: Welche Steuern sind beim Verkauf fällig?
  • Wie sieht eine Beispielrechnung für die Rendite aus?

Zum Abschluss stellen wir Ihnen eine Berechnungsformel vor. Zu unterscheiden ist die Brutto-Rendite-Rechnung und die Netto-Rendite Rechnung. Die Brutto-Rechnung ist einfach: Die Kaltmiete pro Jahr multipliziert mit 100 und dividiert durch den Kaufpreis. Beträgt der Kaufpreis 300.000 Euro und beläuft sich die Kaltmiete auf 14.400 Euro im Jahre, so ist die Brutto-Rendite bei 4,8 Prozent, was durchaus lukrativ ist. Jedoch müssen die Kosten beachtet werden, die wir zum Teil schon erwähnt haben: Instandhaltungskosten, Kosten für die Hausverwaltung oder aber die Erwerbsnebenkosten. Bei der Netto-Rechnung müssen außerdem die Zinsen vom Darlehen abzogen werden. Wie Sie nun feststellen werden, liegt die Realität nun bei 1-2 Prozent Rendite im Jahr. Auch die Form des Darlehens spielt eine Rolle. Können Sie sich den Kauf komplett vom Budget her finanzieren, ist die Rendite sehr hoch. Bei einer Vollfinanzierung, also ohne Eigenkapital, ist von der Rendite nicht mehr sehr viel übrig. Deshalb ist ein hoher Mietpreis sehr wichtig, der sich vor allem an den Faktoren Standort und Lage orientiert.

Wer nach diesem Ratgeber glaubt, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist genau das Richtige, der kann bei ImmobilienScout 24 oder auf anderen Immobilienportalen nach einem geeigneten Schnäppchen Ausschau nach dem richtigen Objekt halten.

Quellen und weitere Informationen: